Quando um novo síndico assume um condomínio, ele precisa ficar por dentro de uma série de burocracias internas que vão muito além da estética do ambiente que fica visível para um visitante ou morador. Além disso, ele tem que lidar com contratos fixos e esporádicos que precisam ser renovados ou cancelados ao longo de um ano.
“O ideal é que essa manutenção seja planejada, já que atuar apenas no formato emergencial significa agregar estresse e custo inesperado, que pode chegar até cinco vezes o valor original”, explica a arquiteta Camila Pinotti. Essa é a vida de quem decide ser síndico e zelador, sempre pautada em obras que não estavam no radar, manutenções corretivas ou na busca de quem conserte equipamentos no condomínio.
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Para que essas situações desagradáveis sejam evitadas, confira dicas importantes do que deve ser padronizado por uma gestão predial que atenda corretamente todas as necessidades de um condomínio. Confira!
Normas
É importante lembrar que todo o material envolvido na construção de um prédio sofre desgaste natural pelo tempo ou pelo seu próprio uso. Por isso, um bom síndico precisa olhar para seu prédio como uma engrenagem a ser constantemente revisada.
Para isso, o país conta com normas que tratam das inspeções e manutenções prediais (NBRs 16747/20 e 5674/12). Além de apontarem o intervalo em que elas deveriam ser realizadas, pontuam a responsabilidade do síndico de avaliar não só a parte documental, como também dar atenção para as plantas e aprovações de reforma como o Relatório de inspeção Anual dos Elevadores (RIA); toda a Vistoria visual e laudo de para-raios, de acordo com NBR 5419 (SPDA); bem como a parte física como pinturas, fachadas, caixa d’água, rede de gás, entre outros.
Neste condomínio localizado no bairro Vila Mariana, em São Paulo, os arquitetos Camila e Renan ficaram responsáveis pela restauração da área social e instalação do pergolado de vidro no espaço da churrasqueira | Fotos: Fibra Arquitetura
Planejamento e organização
Em 2020, por conta da pandemia, diversos mandatos de sindicância foram prorrogados como forma de evitar novas assembleias e uma eventual aglomeração de moradores. Portanto, neste primeiro semestre de 2021 é o momento de eleger e renovar profissionais aos seus devidos cargos.
Com isso, para o arquiteto Renan Pinotti é necessário ter em mãos um plano de ações, além do auxílio técnico para manter um condomínio em um patamar ideal. “Neste momento acontece também o ‘acerto de contas’ e apresentação de novas propostas, quando o responsável precisa explicar o que foi realizado durante o último período e o que pretende realizar no próximo. Ter em mãos um checklist com essas informações facilita todo o processo”, indica o especialista.
“O planejamento envolve uma boa organização durante todo um ano e, desta forma, os moradores percebem a diferença e dificilmente reclamam de situações rotineiras como limpeza do hall, pintura, qualidade da água da piscina, entre outros pontos que são importantes para os condôminos em prédios residenciais”, complementa Camila.
Neste condomínio, os arquitetos da Fibra Arquitetura realizaram a mudança das grades e portões, o fechamento de vidro e adequações necessárias para a instalação de portaria remota | Foto: Fibra Arquitetura
Conhecimento profissional
Muitas vezes, o trabalho do síndico ou zelador envolve conhecimentos específicos mais comuns para as áreas de engenharia e arquitetura. Por isso, contratar um especialista para auxiliar no início de um grande processo é uma decisão muito acertada. “Um dos nossos serviços é o relatório de conservação, um documento que relata nosso olhar desde a cobertura até o subsolo do prédio, indicando o tipo de manutenção necessária (corretiva, preventiva ou preditiva) para cada área, qual o intervalo ideal para realização dessas manutenções e sugestões de procedimentos técnicos específicos quando um problema é identificado”, explica Renan.
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Esse material é uma base para criação de planos de manutenções e planejamento de atividades de curto (3 a 6 meses), médio (6 meses a 1 ano) e a longo prazo (1 a 3 anos), com embasamento técnico que envolva segurança, custos e valorização do imóvel. “Na entrega do imóvel, algumas construtoras oferecem um manual de conservação. Porém, ele diz respeito principalmente às unidades privativas e não englobam condomínios antigos com mais de 20 ou 30 anos, por exemplo”, complementa a arquiteta.
No checklist realizado e entregue neste relatório de conservação estão pautados os cuidados com a limpeza, impermeabilização, estruturas, instalações hidráulicas e acessibilidade, entre outros quesitos que são fundamentais para a padronização. “É importante que tudo esteja em dia para garantir também a valorização do imóvel, principalmente em se tratando de um condomínio mais antigo”, finaliza Renan.
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